2025年美国楼市展望：结构性供给短缺如何抵御宏观逆风？

当前的美国房地产市场正处于一场激烈的“拉锯战”中：一边是强大的结构性供给约束，另一边是日益严峻的宏观经济压力。摩根大通分析师Anthony Paolone与John Sim指出，即便关税壁垒和潜在的经济衰退阴云笼罩，美国楼市依然由“结构性供给缺口”主导，这为房价提供了坚实的支撑。

在摩根大通最新一期的《Making Sense》播客中，分析师们深入剖析了为何美国房价依然居高不下，以及为何“抵押贷款锁定效应”（Mortgage Lock-in）在2025年仍将持续。

400万套住宅的“缺口账”

当前美国楼市危机的核心是一个简单的供需数学题。目前美国住房利用率高达90%，较十年前的87%有所上升。虽然这3个百分点的变动看似微小，但折算下来，意味着市场存在约400万套的结构性缺口。

“需求已经超出了供给约400万套，”Paolone表示，“这对租房者和购房者而言，意味着市场紧缩感已达到实质性影响。”

这种紧缩感被“抵押贷款锁定效应”进一步放大。目前，62%的美国存量房业主持有的是4%或更低利率的抵押贷款。在当前6.5%左右的利率环境下，这些业主几乎没有动力卖房换房。这导致大量存量房源被“锁”在市场上，即便需求旺盛，二手房成交量依然低迷。

难以逾越的“负担能力鸿沟”

存量房业主与潜在购房者之间的差距已达临界点。摩根大通数据显示，对于现有业主，住房成本占收入比约为20%，处于可控水平；而对于准备入场的租房者，这一比例飙升至55%。

这种巨大的负担能力鸿沟解释了为何尽管2024年租赁住房供应量增加，租户留存率依然居高不下——大型公寓社区的留存率在55%至60%之间，单户租赁住宅甚至高达70%。租房者选择“原地不动”，因为高利率和高昂的入场成本已封死了通往购房的路径。

关税与通胀的“不确定性变量”

新关税政策的引入为2025年的市场前景增添了复杂性。分析师预计，关税及潜在的移民政策调整可能导致新房建设成本上升5%至10%。

虽然成本上升通常对经济不利，但对楼市的影响可能适得其反：它很可能抑制未来的新屋开工量。随着建筑成本增加，开发商可能会缩减项目，进一步加剧供给约束，这反而可能赋予机构房东在未来几年更强的租金定价权。

风险警示：衰退与保险成本

尽管摩根大通维持2025年房价增长3%的预测，但他们对下行风险保持高度警惕：

• 衰退压力： 随着年底GDP增长预期下调至-0.3%，消费能力的减弱可能抑制购房需求。
• 股市波动： “财富效应”（即股票投资组合增值支持购房）正受到威胁。如果美股持续回调，将削弱支撑房价的关键支柱。
• 保险成本： 在佛罗里达州和加利福尼亚州等高风险地区，保险费飙升已成为抑制房价的局部“逆风”。坦帕（Tampa）等地的房价已出现持续下跌，这成为保险成本侵蚀资产价值的先行指标。

给投资者的核心启示

• 供给是核心逻辑： 400万套的结构性缺口是房价的“底线”。即便需求走弱，供给的匮乏也防止了市场全面崩盘。
• 租赁市场的韧性： 高租户留存率表明租赁市场依然强劲。若关税导致建筑成本上升进而拖累新开工，机构房东的定价权有望进一步修复。
• 紧盯美联储： 目前抵押贷款利率徘徊在6.5%左右。若美联储如预期般降息，年底利率有望向5.75%靠拢，这将为市场提供急需的“泄压阀”。
• 保持灵活： 当前环境波动剧烈。虽然房地产的长期供需基本面依然看涨，但短期宏观风险（特别是关税和衰退担忧）要求投资者在配置房地产资产时保持谨慎与灵活。

正如Paolone和Sim所言，市场正处于剧烈变动中。投资者应优先选择具备强劲底层需求的核心资产，并做好准备应对一个由宏观数据而非传统房地产周期主导的年份。